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陈小龟

擅长:土建 给排水 暖通

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为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益,成立业主委员会是非常必要的。 一、成立业主委员会的条件: 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。 一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。 1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上; 2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上; 3、住宅出售已满两年。 二、成立业主委员会后要办理登记手续 业主委员会自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记: 1、成立业主委员会登记申请书; 2、业主委员会委员名单; 3、业主委员会章程。 区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作,对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记,并用书面通知申请人。 三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益,主要履行下列职责: 1、召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况; 2、选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同; 3、依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理; 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算; 5、听取业主和使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动; 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用; 7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 8、业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。 四、业主公约的效力 1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。 2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。 3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内,将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案; 4、业主大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。 5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规相抵触。 问:为什么要成立业主大会? 答:有了业主大会之后,才可以选择、解聘物业管理公司;才可以选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平,监督规范物业管理公司的行为;获得小区物业规划资料,了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。如果没有业主大会,上述权利均无法实现。(详见《物业管理条例》第11条) 问:业主委员会和业主大会的关系? 答:业主大会是一个决策权力机构,业主委员会是其执行机构,执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权,业委会无权独立作出重大决策,这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中,而不会被部分人所控制。(详见《物业管理条例》第12、15条) 问:小区业主在业主大会上享有那些权利? 答:下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效:(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则;(2)解聘和选聘物业管理企业;(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。也就是说,小区内的重大事项决定权在全体业主手中,业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条) 问:业主大会和物业管理公司的关系? 答:业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。(详见《物业管理条例》第35条) 问:如何选聘物业管理公司?答:业主大会授权业主委员会组织招标,通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司,但有下列情形的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业:投标人少于3个或者住宅规模较小的。根据粤建房字[2003]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》的规定,“住宅规模较小”是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目(包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积)。有关招标投标的具体喜欢作,可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。问:业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来? 业主委员会委员是否有报酬? 答:业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用(如办公桌、档案柜等)、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴(如交通、手机)。工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定,一般有2种情况:1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担,具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时,约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。(详见《业主大会规程》第35条) 问:法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求?答:1、《物业管理条例》第30条规定,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《物业管理办法》第32条规定,建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房,最低不得少于50平方米。 2、根据《物业管理条例》第38条规定,发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋,而临时的房屋、没有规划依据的房屋(如在架空层临时搭建的房屋)均不属于法定的物业管理用房。发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。问:小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主? 答:按照规定,如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积(即业主进行了分摊)的话,那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话,那么产权应该属于全体业主共有。通常没有成立业委会之前,业主们无法获得小区的详细规划资料,所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会,这个问题就会有答案了。问:业主委员会主要有什么职责? 答:业主委员会的主要职责有:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施:业主大会赋予的其他职责;执行业主大会的所有决定。(详见《物业管理条例》第15条) 问:业主在首次业主大会会议上的投票权如何确定?答:业主在首次业主大会会议上的投票权,每一平方米建筑面积为一投票权,不足一平方米的,按四舍五入处理。问:业主工作繁忙,没有时间参加业主大会怎么办?答:召开业主大会的时候,业主可以直接到会场参与大会讨论,也可以委托代理人参加业主大会,还可以以书面意见的形式就大会议题发表意见,进行表决。(详见《物业管理条例》第12条) 问:业主大会与居民委员会之间的关系?答:在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区召开业主大会以及业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。(详见《物业管理条例》第14、20条) 问:个别业主、物业使用人违反业主公约、违反小区规章制度(如乱搭乱建、将住宅当作商业写字楼使用等)怎么办?答:1、物业管理公司根据《物业服务合同》的约定或者业主公约的授权,采取批评、规劝、公示等非强制措施制止业主、物业使用人违反业主公约和规章制度的行为; 3、如果上述非强制措施没有效果,则相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向有关的行政管理部门报告(如工商局、城市综合执法局等),由相关行政部门依法处理; 4、相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼(违约之诉、或侵权之诉),由人民法院依法裁判。 参考文献:百度
发表于 2013-07-04
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